Während ein Großteil der landesweiten Diskussion über den amerikanischen Wohnungsbau von steigenden Kosten und Knappheit geprägt ist, bietet ein aktueller Trend eine überraschende Gegenerzählung: In vielen Städten werden die Mieten tatsächlich günstiger.
Laut Daten von Apartment List sank die landesweite Durchschnittsmiete im vergangenen Monat im Jahresvergleich um 1,7 % – der stärkste jährliche Rückgang seit 2017. Allerdings hat sich eine Stadt als dramatischer Ausreißer herausgestellt: Austin, Texas. Im vergangenen Jahr sank die Durchschnittsmiete in Austin um 6 % und erreichte damit wieder ein Niveau wie vor der Pandemie.
Diese Verschiebung wirft eine kritische Frage für Stadtplaner und Ökonomen auf: Ist Austins Erfolg das Ergebnis einer bewussten Politik oder lediglich ein Nebenprodukt breiterer Marktschwankungen?
Die „YIMBY“-Strategie: Die Riegel entriegeln
Austin war im letzten Jahrzehnt ein primäres Testgelände für die YIMBY (Yes In My Backyard) -Bewegung. Anstatt sich auf eine einzige Politik zu verlassen, führte die Stadt eine breite Palette angebotsseitiger Reformen durch, um die regulatorischen Hürden zu beseitigen, die den Bau traditionell schwierig und teuer machen.
Zu den wichtigsten Reformen in Austin gehörten:
– Zonierungsaktualisierungen: Hohe Wohngebäude in bestimmten Gebieten werden automatisch zugelassen, um langwierige Genehmigungsverfahren zu umgehen.
– Abschaffung von Mindestparkplätzen: Aufhebung der Vorschriften für Parkplätze abseits der Straße, die den Bau dichter Siedlungen häufig physisch oder finanziell unmöglich machen.
– Erhöhte Dichte: Ermöglicht die Errichtung von bis zu drei Häusern auf Grundstücken, die zuvor für Einfamilienhäuser reserviert waren, und erleichtert den Bau von Wohneinheiten (Accessory Dwelling Units, ADUs).
– Dichteboni: Entwicklern wird das Recht eingeräumt, höher zu bauen, wenn dafür bestimmte Einheiten als einkommensbeschränkt eingestuft werden.
– Flexibilität der Bauvorschriften: Legalisierung von fünfstöckigen Gebäuden mit einer einzigen Treppe, ein Schritt, der die Baukosten erheblich senkt.
Befürworter des Wohnungsbaus vergleichen diese Vorschriften oft mit „Riegeln“ an einer Tür. Die Freigabe nur eines davon – etwa die Legalisierung von Triplexen – bringt wenig, wenn der „Parkriegel“ immer noch die Realisierbarkeit des Projekts verhindert. Austins Ansatz bestand darin, zu versuchen, die gesamte Tür auf einmal aufzuschließen.
Ergebnisse: Ein vielfältiges und wachsendes Angebot
Die Auswirkungen dieser Reformen sind in den Zahlen sichtbar. Zwischen 2015 und 2024 kamen in Austin etwa 120.000 Wohnungen hinzu, was einem massiven Anstieg des gesamten Wohnungsbestands um 30 % entspricht.
Entscheidend ist, dass sich dieses Wachstum nicht auf Luxushochhäuser beschränkte. In der Stadt gab es eine vielfältige Mischung aus Stadthäusern, kleinen Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern. Diese Vielfalt trägt dazu bei, den Markt über verschiedene Einkommensniveaus hinweg zu stabilisieren. Bemerkenswerterweise kam es zu den deutlichsten Mietrückgängen in Gebäuden der „Klasse C“ – älteren, günstigeren Einheiten. Dies stellt die allgemeine Kritik in Frage, dass Neubauten nur den Wohlhabenden zugute kommen; Durch die Erhöhung des Gesamtangebots können Neubauten tatsächlich einen Druck auf die Kosten älterer, bestehender Wohnungen ausüben.
Die große Debatte: Politik vs. Marktkräfte
Trotz Austins Erfolg sind sich die Ökonomen weiterhin uneinig darüber, wie viel Anerkennung die Politik der Stadt genau verdient.
Eine zentrale Herausforderung in der Wirtschaftsforschung ist die Kausalität. Seit 2022 sind die Mieten in vielen Teilen der USA, einschließlich des Sunbelt, gesunken, vor allem weil bereits ein massiver Mehrfamilienhausboom im Gange war. Dies führt zu zwei konkurrierenden Theorien:
- Das politische Argument: Austins spezifische Reformen schufen das regulatorische Umfeld, das es ermöglichte, dass dieser Bauboom effektiver als in anderen Städten stattfinden konnte.
- Das Marktargument: Die hohen Mieten während der Pandemie waren ein natürliches Signal für Entwickler. Sie haben mehr gebaut, weil es profitabel war, und der anschließende Mietrückgang ist lediglich eine Korrektur des Marktes.
Einige Skeptiker, darunter bestimmte Forscher der Federal Reserve Bank of San Francisco, argumentieren, dass Angebotsbeschränkungen wie die Zoneneinteilung möglicherweise keinen so großen Einfluss auf die Immobilienpreise haben, wie YIMBY-Befürworter behaupten. Sie deuten darauf hin, dass marktgesteuerte Reaktionen auf hohe Preise der Hauptgrund für Neubauten sein könnten.
Lektionen für den Rest von Amerika
Der amerikanische Immobilienmarkt bleibt hyperlokal und stark zersplittert. Während Austin und Teile des Sonnengürtels Erleichterung verspüren, haben andere Städte zu kämpfen:
– San Francisco hat eine „Unerschwinglichkeitsgrenze“ erreicht, bei der die Mieten stagnieren, nicht weil das Angebot ausreicht, sondern weil die Lebenshaltungskosten zu hoch geworden sind, als dass der Markt weiteres Wachstum aufrechterhalten könnte.
– Madison, Wisconsin verzeichnete trotz eines deutlichen Anstiegs des Wohnungsbestands um 20 % einen jährlichen Anstieg der Mieten um 7 %, da die Nachfrage immer noch sogar ihre aggressiven Baubemühungen übersteigt.
Das Fazit: Während es schwierig ist zu beweisen, dass Austins spezifische Gesetze den Mietrückgang verursacht haben, bietet die Fähigkeit der Stadt, ihren Wohnungsbestand durch vielfältige, vielschichtige Reformen schnell zu erweitern, eine überzeugende Blaupause für Städte, die die Erschwinglichkeitskrise bekämpfen wollen.
