Si bien gran parte del debate nacional en torno a la vivienda en Estados Unidos se define por el aumento de los costos y la escasez, una tendencia reciente ofrece una narrativa contraria sorprendente: en muchas ciudades, los alquileres en realidad se están abaratando.
Según datos de Apartment List, el alquiler medio nacional cayó un 1,7% año tras año el mes pasado, la mayor caída anual desde 2017. Sin embargo, una ciudad ha surgido como un caso atípico dramático: Austin, Texas. El año pasado, el alquiler medio de Austin se desplomó un 6%, volviendo a niveles no vistos desde antes de la pandemia.
Este cambio plantea una pregunta crítica para los planificadores urbanos y los economistas: ¿es el éxito de Austin el resultado de una política deliberada o simplemente un subproducto de fluctuaciones más amplias del mercado?
La estrategia “YIMBY”: desbloquear los cerrojos
Durante la última década, Austin ha sido un importante campo de pruebas para el movimiento YIMBY (Sí en mi patio trasero). En lugar de depender de una política única, la ciudad implementó un amplio conjunto de reformas del lado de la oferta diseñadas para eliminar las barreras regulatorias que tradicionalmente dificultan y encarecen la construcción.
Las reformas clave en Austin han incluido:
– Actualizaciones de zonificación: Permitir automáticamente que los edificios de apartamentos altos en áreas específicas eviten los largos procesos de obtención de permisos.
– Eliminar los mínimos de estacionamiento: Eliminar los mandatos para el estacionamiento fuera de la vía pública, que a menudo hacen que los desarrollos densos sean física o financieramente imposibles de construir.
– Aumento de la densidad: Permitir hasta tres viviendas en lotes previamente reservados para casas unifamiliares y facilitar la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADU).
– Bonos de densidad: Otorgar a los desarrolladores el derecho a construir más altura a cambio de designar ciertas unidades como de ingresos restringidos.
– Flexibilidad del código de construcción: Legalizar edificios de cinco pisos que utilizan una sola escalera, una medida que reduce significativamente los costos de construcción.
Los defensores de la vivienda a menudo comparan estas regulaciones con los “cerrojos” de una puerta. Abrir sólo uno de ellos (como, por ejemplo, legalizar los tríplex) sirve de poco si el “cerrojo de estacionamiento” sigue impidiendo que el proyecto sea viable. El enfoque de Austin fue intentar abrir toda la puerta a la vez.
Resultados: una oferta diversa y creciente
El impacto de estas reformas es visible en las cifras. Entre 2015 y 2024, Austin añadió aproximadamente 120.000 viviendas, un enorme aumento del 30 % en su parque total de viviendas.
Fundamentalmente, este crecimiento no se limitó a los rascacielos de lujo. La ciudad vio una mezcla diversa de casas adosadas, pequeños edificios de apartamentos y viviendas unifamiliares. Esta variedad ayuda a estabilizar el mercado en diferentes niveles de ingresos. En particular, las caídas de alquiler más significativas se produjeron en **edificios “Clase C”: unidades más antiguas y asequibles. Esto desafía la crítica común de que las nuevas construcciones sólo benefician a los ricos; Al aumentar la oferta total, las nuevas construcciones pueden en realidad ejercer una presión a la baja sobre los costos de las viviendas más antiguas y existentes.
El gran debate: política versus fuerzas del mercado
A pesar del éxito de Austin, los economistas siguen divididos sobre exactamente cuánto crédito merecen las políticas de la ciudad.
Un desafío central en la investigación económica es la causalidad. Desde 2022, los alquileres han ido cayendo en muchas partes de Estados Unidos, incluido el Sunbelt, en gran parte porque ya estaba en marcha un auge masivo de la construcción multifamiliar. Esto lleva a dos teorías en competencia:
- El argumento político: Las reformas específicas de Austin crearon el entorno regulatorio que permitió que este auge de la construcción se produjera de manera más efectiva que en otras ciudades.
- El argumento del mercado: Los altos alquileres observados durante la pandemia actuaron como una señal natural para los desarrolladores. Construyeron más porque era rentable, y la posterior caída de los alquileres es simplemente la corrección del mercado.
Algunos escépticos, incluidos ciertos investigadores del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, sostienen que las limitaciones de la oferta, como la zonificación, pueden no tener tanta influencia en los precios de las viviendas como afirman los defensores de YIMBY. Sugieren que las respuestas impulsadas por el mercado a los altos precios podrían ser el principal impulsor de las nuevas construcciones.
Lecciones para el resto de América
El mercado inmobiliario estadounidense sigue siendo hiperlocal y profundamente fracturado. Mientras Austin y partes del Sunbelt experimentan alivio, otras ciudades están pasando apuros:
– San Francisco ha alcanzado un “techo de inasequibilidad”, donde los alquileres se han estancado no porque la oferta sea suficiente, sino porque el costo de vida se ha vuelto demasiado alto para que el mercado pueda sostener un mayor crecimiento.
– Madison, Wisconsin, a pesar de un aumento significativo del 20 % en el parque de viviendas, los alquileres han aumentado un 7 % anual porque la demanda aún supera incluso sus agresivos esfuerzos de construcción.
Conclusión: Si bien es difícil demostrar que las leyes específicas de Austin causaron la caída de los alquileres, la capacidad de la ciudad para expandir rápidamente su parque de viviendas a través de reformas diversas y de múltiples frentes proporciona un plan convincente para las ciudades que buscan luchar contra la crisis de asequibilidad.
