Alors qu’une grande partie du débat national autour du logement aux États-Unis est définie par la hausse des coûts et la rareté, une tendance récente offre un contre-récit surprenant : dans de nombreuses villes, les loyers sont en réalité de moins en moins chers.
Selon les données d’Apartment List, le loyer médian national a chuté de 1,7 % sur un an le mois dernier, soit la plus forte baisse annuelle depuis 2017. Cependant, une ville est apparue comme une exception dramatique : Austin, Texas. Au cours de la dernière année, le loyer médian d’Austin a chuté de 6 %, revenant à des niveaux jamais vus depuis avant la pandémie.
Ce changement soulève une question cruciale pour les urbanistes et les économistes : le succès d’Austin est-il le résultat d’une politique délibérée, ou simplement un sous-produit de fluctuations plus larges du marché ?
La stratégie « YIMBY » : débloquer les pênes dormants
Au cours de la dernière décennie, Austin a été un terrain d’essai principal pour le mouvement YIMBY (Yes In My Backyard). Plutôt que de s’appuyer sur une politique unique, la ville a mis en œuvre une vaste série de réformes du côté de l’offre destinées à éliminer les barrières réglementaires qui rendent traditionnellement la construction difficile et coûteuse.
Les réformes clés à Austin comprennent :
– Mises à jour de zonage : Permet automatiquement aux immeubles d’habitation de grande hauteur situés dans des zones spécifiques de contourner les longs processus d’autorisation.
– Élimination des minimums de stationnement : Suppression des mandats de stationnement hors rue, qui rendent souvent la construction de développements denses physiquement ou financièrement impossibles.
– Densité croissante : Permettant jusqu’à trois maisons sur des terrains auparavant réservés aux maisons unifamiliales et facilitant la construction d’unités d’habitation accessoires (ADU).
– Bonus de densité : Accorder aux promoteurs le droit de construire plus haut en échange de la désignation de certaines unités comme étant soumises à des restrictions de revenus.
– Flexibilité du code du bâtiment : Légaliser les bâtiments de cinq étages utilisant un seul escalier, une mesure qui réduit considérablement les coûts de construction.
Les défenseurs du logement comparent souvent ces réglementations à des « pênes dormants » sur une porte. En débloquer un seul – comme la légalisation des triplex – ne sert à rien si le « verrou de stationnement » empêche toujours la réalisation du projet. L’approche d’Austin consistait à tenter de déverrouiller toute la porte en même temps.
Résultats : Une offre diversifiée et croissante
L’impact de ces réformes est visible dans les chiffres. Entre 2015 et 2024, Austin a ajouté environ 120 000 logements, soit une augmentation massive de 30 % de son parc total de logements.
Surtout, cette croissance ne s’est pas limitée aux gratte-ciel de luxe. La ville a vu un mélange diversifié de maisons de ville, de petits immeubles d’habitation et de maisons unifamiliales. Cette variété contribue à stabiliser le marché à différents niveaux de revenus. Notamment, les baisses de loyer les plus importantes ont eu lieu dans les immeubles de « classe C », c’est-à-dire les logements plus anciens et plus abordables. Cela remet en cause la critique courante selon laquelle les nouvelles constructions ne profitent qu’aux riches ; en augmentant l’offre totale, les nouvelles constructions peuvent en fait exercer une pression à la baisse sur les coûts des logements anciens et existants.
Le grand débat : politique contre forces du marché
Malgré le succès d’Austin, les économistes restent divisés sur le crédit exact que méritent les politiques de la ville.
Un défi central dans la recherche économique est la causalité. Depuis 2022, les loyers ont chuté dans de nombreuses régions des États-Unis, y compris dans la Sunbelt, en grande partie parce qu’un boom massif de la construction multifamiliale était déjà en cours. Cela conduit à deux théories concurrentes :
- L’argument politique : Les réformes spécifiques d’Austin ont créé l’environnement réglementaire qui a permis à ce boom de la construction de se produire plus efficacement que dans d’autres villes.
- L’argument du marché : Les loyers élevés observés pendant la pandémie ont agi comme un signal naturel pour les promoteurs. Ils ont construit davantage parce que c’était rentable, et la baisse des loyers qui s’ensuit est simplement le fait que le marché se corrige lui-même.
Certains sceptiques, notamment certains chercheurs de la Federal Reserve Bank de San Francisco, affirment que les contraintes d’offre telles que le zonage n’ont peut-être pas autant d’influence sur les prix de l’immobilier que le prétendent les partisans de YIMBY. Ils suggèrent que les réponses du marché aux prix élevés pourraient être le principal moteur de la nouvelle construction.
Leçons pour le reste de l’Amérique
Le marché immobilier américain reste hyperlocal et profondément fracturé. Alors qu’Austin et certaines parties de la Sunbelt connaissent un soulagement, d’autres villes sont en difficulté :
– San Francisco a atteint un « plafond d’inabordabilité », où les loyers ont plafonné non pas parce que l’offre est suffisante, mais parce que le coût de la vie est devenu trop élevé pour que le marché puisse soutenir une croissance supplémentaire.
– Madison, Wisconsin, malgré une augmentation significative de 20 % du parc de logements, a vu les loyers grimper de 7 % par an parce que la demande dépasse toujours même leurs efforts de construction agressifs.
L’essentiel : Bien qu’il soit difficile de prouver que les lois spécifiques d’Austin ont provoqué une baisse des loyers, la capacité de la ville à augmenter rapidement son parc de logements grâce à des réformes diverses et à plusieurs volets fournit un modèle convaincant pour les villes qui cherchent à lutter contre la crise de l’abordabilité.
