Meskipun sebagian besar perbincangan nasional seputar perumahan di Amerika ditentukan oleh meningkatnya biaya dan kelangkaan, tren terkini menawarkan narasi tandingan yang mengejutkan: di banyak kota, harga sewa sebenarnya semakin murah.
Menurut data dari Apartment List, harga sewa rata-rata nasional turun sebesar 1,7% dibandingkan tahun lalu pada bulan lalu—penurunan tahunan terbesar sejak tahun 2017. Namun, ada satu kota yang mengalami penurunan drastis: Austin, Texas. Pada tahun lalu, harga sewa rata-rata Austin anjlok sebesar 6%, kembali ke tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya sebelum pandemi.
Pergeseran ini menimbulkan pertanyaan penting bagi para perencana kota dan ekonom: Apakah kesuksesan Austin merupakan hasil dari kebijakan yang disengaja, atau sekadar produk sampingan dari fluktuasi pasar yang lebih luas?
Strategi “YIMBY”: Membuka Kunci Gerendel
Selama dekade terakhir, Austin telah menjadi tempat uji coba utama gerakan YIMBY (Yes In My Backyard). Daripada mengandalkan satu kebijakan saja, kota ini menerapkan serangkaian reformasi sisi pasokan yang dirancang untuk menghilangkan hambatan peraturan yang biasanya membuat pembangunan menjadi sulit dan mahal.
Reformasi penting di Austin meliputi:
– Pembaruan Zonasi: Secara otomatis memungkinkan gedung apartemen tinggi di area tertentu melewati proses perizinan yang panjang.
– Menghilangkan Batas Minimum Parkir: Menghapus mandat parkir di luar badan jalan, yang seringkali membuat pembangunan padat secara fisik atau finansial tidak mungkin dilakukan.
– Meningkatkan Kepadatan: Mengizinkan hingga tiga rumah di lahan yang sebelumnya diperuntukkan bagi rumah keluarga tunggal dan mempermudah pembangunan Unit Tempat Tinggal Aksesori (ADU).
– Bonus Kepadatan: Memberi pengembang hak untuk membangun lebih tinggi dengan imbalan menetapkan unit tertentu sebagai unit yang pendapatannya dibatasi.
– Fleksibilitas Kode Bangunan: Melegalkan bangunan lima lantai yang menggunakan satu tangga, sebuah langkah yang mengurangi biaya konstruksi secara signifikan.
Para pendukung perumahan sering membandingkan peraturan ini dengan “gerendel” pada sebuah pintu. Membuka kunci satu saja—seperti melegalkan tripleks—tidak akan banyak berpengaruh jika “gerendel parkir” masih menghalangi proyek untuk dilaksanakan. Pendekatan Austin adalah mencoba membuka seluruh pintu sekaligus.
Hasil: Pasokan yang Beragam dan Berkembang
Dampak reformasi ini terlihat dari angka-angkanya. Antara tahun 2015 dan 2024, Austin menambahkan sekitar 120.000 rumah, peningkatan besar-besaran sebesar 30% dalam total stok perumahannya.
Yang terpenting, pertumbuhan ini tidak terbatas pada gedung-gedung mewah saja. Kota ini menyaksikan beragam perpaduan townhouse, gedung apartemen kecil, dan rumah keluarga tunggal. Keragaman ini membantu menstabilkan pasar di berbagai tingkat pendapatan. Khususnya, penurunan harga sewa yang paling signifikan terjadi di gedung “Kelas C” —unit yang lebih tua dan lebih terjangkau. Hal ini menantang kritik umum bahwa pembangunan baru hanya menguntungkan kelompok kaya; dengan meningkatkan total pasokan, pembangunan baru sebenarnya dapat memberikan tekanan pada biaya perumahan lama yang sudah ada.
Debat Besar: Kebijakan vs. Kekuatan Pasar
Meskipun Austin sukses, para ekonom masih berbeda pendapat mengenai seberapa besar penghargaan yang pantas diterima oleh kebijakan kota tersebut.
Tantangan utama dalam penelitian ekonomi adalah kausalitas. Sejak tahun 2022, harga sewa telah turun di banyak wilayah AS, termasuk Sunbelt, terutama karena ledakan besar-besaran konstruksi multi-keluarga sedang berlangsung. Hal ini mengarah pada dua teori yang bersaing:
- Argumen Kebijakan: Reformasi khusus di Austin menciptakan lingkungan peraturan yang memungkinkan ledakan konstruksi ini terjadi dengan lebih efektif dibandingkan kota-kota lain.
- Argumen Pasar: Tingginya harga sewa yang terjadi selama pandemi merupakan sinyal alami bagi pengembang. Mereka membangun lebih banyak karena menguntungkan, dan penurunan harga sewa yang terjadi hanyalah koreksi pasar terhadap dirinya sendiri.
Beberapa orang yang skeptis, termasuk peneliti tertentu di Federal Reserve Bank of San Francisco, berpendapat bahwa kendala pasokan seperti zonasi mungkin tidak berpengaruh terhadap harga rumah seperti yang diklaim oleh pendukung YIMBY. Mereka berpendapat bahwa respons yang didorong oleh pasar terhadap harga tinggi mungkin menjadi pendorong utama pembangunan baru.
Pelajaran untuk Seluruh Amerika
Pasar perumahan Amerika masih bersifat hiper-lokal dan sangat terpecah. Sementara Austin dan sebagian Sunbelt mengalami kelegaan, kota-kota lain mengalami kesulitan:
– San Francisco telah mencapai “langit-langit yang tidak terjangkau”, di mana harga sewa tidak berubah bukan karena persediaan mencukupi, namun karena biaya hidup menjadi terlalu tinggi bagi pasar untuk mempertahankan pertumbuhan lebih lanjut.
– Madison, Wisconsin, meskipun stok perumahan meningkat secara signifikan sebesar 20%, harga sewa naik sebesar 7% per tahun karena permintaan masih melebihi upaya pembangunan agresif mereka.
Intinya: Meskipun sulit untuk membuktikan bahwa undang-undang spesifik di Austin menyebabkan penurunan harga sewa, kemampuan kota ini untuk dengan cepat memperluas persediaan perumahannya melalui reformasi yang beragam dan multi-cabang memberikan cetak biru yang menarik bagi kota-kota yang ingin melawan krisis keterjangkauan.
