Mentre gran parte del dibattito nazionale sugli alloggi americani è definito dall’aumento dei costi e dalla scarsità, una tendenza recente offre una sorprendente contro-narrativa: in molte città, gli affitti stanno effettivamente diventando più economici.
Secondo i dati di Apartment List, il mese scorso l’affitto mediano nazionale è diminuito dell’1,7% su base annua, il calo annuale più significativo dal 2017. Tuttavia, una città è emersa come un’anomalia drammatica: Austin, Texas. Nell’ultimo anno, l’affitto medio di Austin è crollato del 6%, tornando a livelli mai visti da prima della pandemia.
Questo cambiamento solleva una questione cruciale per i pianificatori urbani e gli economisti: il successo di Austin è il risultato di una politica deliberata o semplicemente un sottoprodotto di più ampie fluttuazioni del mercato?
La strategia “YIMBY”: sbloccare i catenacci
Negli ultimi dieci anni, Austin è stata il principale banco di prova per il movimento YIMBY (Yes In My Backyard). Invece di fare affidamento su un’unica politica, la città ha implementato un’ampia serie di riforme dal lato dell’offerta progettate per eliminare le barriere normative che tradizionalmente rendono l’edilizia difficile e costosa.
Le principali riforme ad Austin hanno incluso:
– Aggiornamenti sulla zonizzazione: consente automaticamente ai condomini alti in aree specifiche di aggirare lunghi processi di autorizzazione.
– Eliminazione dei parcheggi minimi: Eliminazione degli obblighi per i parcheggi fuori strada, che spesso rendono fisicamente o finanziariamente impossibile costruire insediamenti densi.
– Aumento della densità: consentire fino a tre case su lotti precedentemente riservati a case unifamiliari e facilitare la costruzione di unità abitative accessorie (ADU).
– Bonus densità: Concedono agli sviluppatori il diritto di costruire più alti in cambio della designazione di determinate unità come con limitazioni di reddito.
– Flessibilità del codice edilizio: Legalizzazione degli edifici a cinque piani che utilizzano un’unica scala, una mossa che riduce significativamente i costi di costruzione.
I sostenitori dell’edilizia abitativa spesso paragonano queste norme ai “catenacci” di una porta. Sbloccarne solo uno, come legalizzare i triplex, fa ben poco se il “catenaccio di parcheggio” impedisce ancora al progetto di essere fattibile. L’approccio di Austin consisteva nel tentare di aprire l’intera porta in una volta.
Risultati: un’offerta diversificata e in crescita
L’impatto di queste riforme è visibile nei numeri. Tra il 2015 e il 2024, Austin ha aggiunto circa 120.000 case, un massiccio aumento del 30% del suo patrimonio immobiliare totale.
Fondamentalmente, questa crescita non si è limitata ai grattacieli di lusso. La città ha visto un mix diversificato di case a schiera, piccoli condomini e case unifamiliari. Questa varietà aiuta a stabilizzare il mercato tra diversi livelli di reddito. In particolare, le diminuzioni più significative degli affitti si sono verificate negli edifici di “Classe C” : unità più vecchie e più convenienti. Ciò sfida la critica comune secondo cui le nuove costruzioni avvantaggiano solo i ricchi; aumentando l’offerta totale, le nuove costruzioni possono effettivamente esercitare una pressione al ribasso sui costi delle abitazioni più vecchie ed esistenti.
Il grande dibattito: politica e forze di mercato
Nonostante il successo di Austin, gli economisti rimangono divisi su quanto credito meritino le politiche della città.
Una sfida centrale nella ricerca economica è la causalità. Dal 2022, gli affitti sono diminuiti in molte parti degli Stati Uniti, inclusa la Sunbelt, in gran parte perché era già in corso un massiccio boom edilizio plurifamiliare. Ciò porta a due teorie concorrenti:
- L’Argomento Politico: Le riforme specifiche di Austin hanno creato il contesto normativo che ha consentito a questo boom edilizio di realizzarsi in modo più efficace che in altre città.
- L’argomentazione del mercato: gli affitti elevati osservati durante la pandemia hanno agito come un segnale naturale per gli sviluppatori. Hanno costruito di più perché era redditizio, e il conseguente calo degli affitti è semplicemente la correzione del mercato.
Alcuni scettici, tra cui alcuni ricercatori della Federal Reserve Bank di San Francisco, sostengono che i vincoli di offerta come la zonizzazione potrebbero non essere così influenti sui prezzi delle case come sostengono i sostenitori di YIMBY. Suggeriscono che le risposte guidate dal mercato ai prezzi elevati potrebbero essere il principale motore delle nuove costruzioni.
Lezioni per il resto dell’America
Il mercato immobiliare americano rimane iperlocale e profondamente fratturato. Mentre Austin e parti della Sunbelt stanno riscontrando sollievo, altre città sono in difficoltà:
– San Francisco ha raggiunto un “tetto di inaccessibilità”, dove gli affitti si sono stabilizzati non perché l’offerta sia sufficiente, ma perché il costo della vita è diventato troppo alto perché il mercato possa sostenere un’ulteriore crescita.
– Madison, Wisconsin, nonostante un significativo aumento del 20% del patrimonio immobiliare, ha visto gli affitti salire del 7% ogni anno perché la domanda continua a superare anche i loro aggressivi sforzi edilizi.
In conclusione: Sebbene sia difficile dimostrare che le leggi specifiche di Austin abbiano causato il calo degli affitti, la capacità della città di espandere rapidamente il proprio patrimonio immobiliare attraverso riforme diverse e su più fronti fornisce un modello convincente per le città che cercano di combattere la crisi di accessibilità economica.
