Hoewel een groot deel van de nationale discussie over Amerikaanse huizen wordt bepaald door stijgende kosten en schaarste, biedt een recente trend een verrassend tegenverhaal: in veel steden worden de huren zelfs goedkoper.
Volgens gegevens van Apartment List daalde de nationale gemiddelde huurprijs vorige maand met 1,7% op jaarbasis – de grootste jaarlijkse daling sinds 2017. Eén stad kwam echter als dramatische uitschieter naar voren: Austin, Texas. Het afgelopen jaar daalde de gemiddelde huurprijs in Austin met 6%, waarmee hij terugkeerde naar een niveau dat we sinds de pandemie niet meer hadden gezien.
Deze verschuiving roept een cruciale vraag op voor stadsplanners en economen: is het succes van Austin het resultaat van doelbewust beleid, of slechts een bijproduct van bredere marktschommelingen?
De “YIMBY”-strategie: de nachtschoten ontgrendelen
De afgelopen tien jaar was Austin een belangrijke proeftuin voor de YIMBY (Yes In My Backyard) -beweging. In plaats van te vertrouwen op één enkel beleid, voerde de stad een breed scala aan hervormingen aan de aanbodzijde door, bedoeld om de regelgevende barrières weg te nemen die bouwen traditioneel moeilijk en duur maken.
De belangrijkste hervormingen in Austin omvatten:
– Bestemmingsupdates: Automatisch toestaan dat hoge appartementsgebouwen in specifieke gebieden langdurige vergunningsprocedures omzeilen.
– Het elimineren van parkeerminima: Het verwijderen van mandaten voor parkeren buiten de straat, waardoor dichte bebouwing vaak fysiek of financieel onmogelijk te bouwen is.
– Toenemende dichtheid: Er kunnen maximaal drie woningen worden gebouwd op percelen die voorheen waren gereserveerd voor eengezinswoningen, waardoor het gemakkelijker wordt om aanvullende wooneenheden (ADU’s) te bouwen.
– Densiteitsbonussen: Geeft ontwikkelaars het recht om groter te bouwen in ruil voor het aanwijzen van bepaalde eenheden als inkomensbeperkt.
– Bouwcodeflexibiliteit: Legaliseren van gebouwen van vijf verdiepingen die één enkele trap gebruiken, een maatregel die de bouwkosten aanzienlijk verlaagt.
Voorstanders van huisvesting vergelijken deze regels vaak met ‘nachtschoten’ op een deur. Het ontsluiten van slechts één ervan – zoals het legaliseren van triplexen – heeft weinig zin als de ‘parkeernachtschoot’ nog steeds verhindert dat het project haalbaar is. Austin’s aanpak was om te proberen de hele deur in één keer te ontgrendelen.
Resultaten: een divers en groeiend aanbod
De impact van deze hervormingen is zichtbaar in de cijfers. Tussen 2015 en 2024 heeft Austin ongeveer 120.000 woningen toegevoegd, een enorme stijging van 30% in de totale woningvoorraad.
Cruciaal was dat deze groei niet beperkt bleef tot luxe hoogbouw. De stad zag een gevarieerde mix van herenhuizen, kleine appartementsgebouwen en eengezinswoningen. Deze variëteit helpt de markt op verschillende inkomensniveaus te stabiliseren. De grootste huurdalingen vonden met name plaats in ‘Klasse C’-gebouwen : oudere, beter betaalbare eenheden. Dit daagt de algemene kritiek uit dat nieuwbouw alleen de rijken ten goede komt; door het totale aanbod te vergroten, kunnen nieuwbouwprojecten feitelijk een neerwaartse druk uitoefenen op de kosten van oudere, bestaande woningen.
Het grote debat: beleid versus marktkrachten
Ondanks het succes van Austin blijven economen verdeeld over de vraag hoeveel krediet het beleid van de stad precies verdient.
Een centrale uitdaging in economisch onderzoek is causaliteit. Sinds 2022 zijn de huurprijzen in veel delen van de VS, waaronder de Sunbelt, gedaald, grotendeels omdat er al een enorme hausse in de bouw van meergezinswoningen aan de gang was. Dit leidt tot twee concurrerende theorieën:
- Het beleidsargument: De specifieke hervormingen van Austin creëerden het regelgevingsklimaat waardoor deze bouwhausse effectiever kon plaatsvinden dan in andere steden.
- Het marktargument: De hoge huren tijdens de pandemie fungeerden als een natuurlijk signaal voor ontwikkelaars. Ze bouwden meer omdat het winstgevend was, en de daaropvolgende huurdaling is eenvoudigweg een correctie van de markt.
Sommige sceptici, waaronder bepaalde onderzoekers van de Federal Reserve Bank van San Francisco, beweren dat aanbodbeperkingen zoals zonering wellicht niet zo’n invloed hebben op de huizenprijzen als YIMBY beweert. Ze suggereren dat marktgestuurde reacties op hoge prijzen de belangrijkste motor voor nieuwbouw kunnen zijn.
Lessen voor de rest van Amerika
De Amerikaanse huizenmarkt blijft hyperlokaal en diep gefragmenteerd. Terwijl Austin en delen van de Sunbelt verlichting zien, hebben andere steden het moeilijk:
– San Francisco heeft een ‘onbetaalbaarheidsplafond’ bereikt, waar de huurprijzen zijn gestabiliseerd, niet omdat het aanbod voldoende is, maar omdat de kosten van levensonderhoud te hoog zijn geworden voor de markt om verdere groei te ondersteunen.
– Madison, Wisconsin heeft, ondanks een aanzienlijke stijging van de woningvoorraad met 20%, de huurprijzen jaarlijks met 7% zien stijgen, omdat de vraag nog steeds groter is dan zelfs hun agressieve bouwinspanningen.
Het komt erop neer: Hoewel het moeilijk is te bewijzen dat de specifieke wetten van Austin de huurdaling hebben veroorzaakt, biedt het vermogen van de stad om haar woningvoorraad snel uit te breiden door middel van diverse, veelzijdige hervormingen een overtuigende blauwdruk voor steden die de betaalbaarheidscrisis willen bestrijden.
