Embora grande parte do debate nacional em torno da habitação americana seja definida pelo aumento dos custos e pela escassez, uma tendência recente oferece uma contra-narrativa surpreendente: em muitas cidades, as rendas estão, na verdade, a ficar mais baratas.
De acordo com dados da Apartment List, o aluguel médio nacional caiu 1,7% ano a ano no mês passado – o maior declínio anual desde 2017. No entanto, uma cidade emergiu como uma exceção dramática: Austin, Texas. No ano passado, o aluguel médio de Austin despencou 6%, retornando a níveis nunca vistos desde antes da pandemia.
Esta mudança levanta uma questão crítica para os planeadores urbanos e economistas: será o sucesso de Austin o resultado de uma política deliberada ou apenas um subproduto de flutuações mais amplas do mercado?
A estratégia “YIMBY”: destravando as fechaduras
Na última década, Austin tem sido o principal campo de testes para o movimento YIMBY (Yes In My Backyard). Em vez de depender de uma única política, a cidade implementou um amplo conjunto de reformas do lado da oferta destinadas a eliminar as barreiras regulamentares que tradicionalmente tornam a construção difícil e cara.
As principais reformas em Austin incluíram:
– Atualizações de zoneamento: Permitir automaticamente que prédios de apartamentos altos em áreas específicas contornem processos de licenciamento demorados.
– Eliminação de Mínimos de Estacionamento: Remoção de mandatos para estacionamento fora da via, que muitas vezes tornam física ou financeiramente impossíveis de construir empreendimentos densos.
– Aumento da Densidade: Permitir até três residências em lotes anteriormente reservados para moradias unifamiliares e facilitar a construção de Unidades Habitacionais Acessórias (ADUs).
– Bônus de densidade: Conceder aos desenvolvedores o direito de construir mais altos em troca da designação de certas unidades como com restrição de renda.
– Flexibilidade do código de construção: Legalização de edifícios de cinco andares que utilizam uma única escada, uma medida que reduz significativamente os custos de construção.
Os defensores da habitação comparam frequentemente estes regulamentos a “fechaduras” numa porta. Desbloquear apenas um deles – como legalizar triplexes – faz pouco se a “fechadura de estacionamento” ainda impedir que o projeto seja viável. A abordagem de Austin foi tentar destrancar a porta inteira de uma vez.
Resultados: Uma oferta diversificada e crescente
O impacto destas reformas é visível nos números. Entre 2015 e 2024, Austin adicionou aproximadamente 120.000 casas, um aumento massivo de 30% no seu parque habitacional total.
Crucialmente, este crescimento não se limitou aos arranha-céus de luxo. A cidade viu uma mistura diversificada de sobrados, pequenos prédios de apartamentos e residências unifamiliares. Esta variedade ajuda a estabilizar o mercado em diferentes níveis de rendimento. Notavelmente, as quedas de aluguéis mais significativas ocorreram em edifícios “Classe C” — unidades mais antigas e mais acessíveis. Isto desafia a crítica comum de que as novas construções só beneficiam os ricos; ao aumentar a oferta total, as novas construções podem, na verdade, exercer uma pressão descendente sobre os custos das habitações existentes mais antigas.
O Grande Debate: Política versus Forças de Mercado
Apesar do sucesso de Austin, os economistas continuam divididos sobre quanto crédito as políticas da cidade merecem.
Um desafio central na investigação económica é a causalidade. Desde 2022, os aluguéis têm caído em muitas partes dos EUA, incluindo o Sunbelt, em grande parte porque um enorme boom de construção multifamiliar já estava em curso. Isso leva a duas teorias concorrentes:
- O argumento político: As reformas específicas de Austin criaram o ambiente regulamentar que permitiu que este boom da construção acontecesse de forma mais eficaz do que em outras cidades.
- O argumento do mercado: Os altos aluguéis observados durante a pandemia funcionaram como um sinal natural para os incorporadores. Eles construíram mais porque era lucrativo, e a subsequente queda nos aluguéis é simplesmente uma correção do mercado.
Alguns céticos, incluindo alguns investigadores do Federal Reserve Bank de São Francisco, argumentam que as restrições de oferta, como o zoneamento, podem não ter tanta influência nos preços das casas como afirmam os defensores do YIMBY. Eles sugerem que as respostas orientadas pelo mercado aos preços elevados podem ser o principal motor de novas construções.
Lições para o resto da América
O mercado imobiliário americano continua hiperlocal e profundamente fraturado. Enquanto Austin e partes do Cinturão do Sol estão vendo alívio, outras cidades estão passando por dificuldades:
– São Francisco atingiu um “teto de inacessibilidade”, onde os aluguéis estagnaram não porque a oferta é suficiente, mas porque o custo de vida tornou-se demasiado elevado para que o mercado possa sustentar um maior crescimento.
– Madison, Wisconsin, apesar de um aumento significativo de 20% no parque habitacional, viu os aluguéis subirem 7% anualmente porque a demanda ainda supera até mesmo os esforços agressivos de construção.
Conclusão: Embora seja difícil provar que as leis específicas de Austin causaram a queda dos aluguéis, a capacidade da cidade de expandir rapidamente seu parque habitacional por meio de reformas diversas e multifacetadas fornece um plano convincente para as cidades que buscam combater a crise de acessibilidade.
