В то время как в центре внимания в дискуссиях о жилье в США стоят рост цен и дефицит, недавний тренд предлагает неожиданный контраргумент: во многих городах арендная плата на самом деле снижается.
Согласно данным Apartment List, в прошлом месяце медианная стоимость аренды по стране снизилась на 1,7% в годовом исчислении — это самое масштабное ежегодное падение с 2017 года. Однако один город стал ярким исключением: Остин, штат Техас. За последний год медианная арендная плата в Остине рухнула на 6%, вернувшись к уровням, которые наблюдались еще до пандемии.
Этот сдвиг ставит перед городскими планировщиками и экономистами критически важный вопрос: является ли успех Остина результатом продуманной политики или это просто побочный эффект общих рыночных колебаний?
Стратегия «YIMBY»: снимаем все засовы
Последнее десятилетие Остин служил основной испытательной площадкой для движения YIMBY («Да, в моем дворе» — Yes In My Backyard). Вместо того чтобы полагаться на одну конкретную меру, город внедрил целый комплекс реформ со стороны предложения, призванных устранить регуляторные барьеры, которые традиционно делают строительство сложным и дорогим процессом.
Ключевые реформы в Остине включали:
— Обновление зонирования: автоматическое разрешение на строительство высоких многоквартирных домов в определенных районах, что позволяет минимизировать длительные процессы получения разрешений.
— Отмена минимумов по парковкам: отказ от обязательных требований по наличию парковочных мест, которые зачастую делают плотную застройку физически или финансово невозможной.
— Увеличение плотности застройки: разрешение строить до трех домов на участках, ранее предназначенных только для односемейных домов, а также упрощение строительства дополнительных жилых единиц (ADU).
— Бонусы за плотность: предоставление застройщикам права строить более высокие здания в обмен на выделение определенных квартир под льготную аренду для людей с низким доходом.
— Гибкость строительных норм: легализация пятиэтажных зданий с одной лестничной клеткой, что значительно снижает затраты на строительство.
Сторонники доступного жилья часто сравнивают эти правила с «засовами» на двери. Если отпереть только один — например, разрешить строительство триплексов — это мало что даст, если «засов парковки» всё еще делает проект нерентабельным. Подход Остина заключался в попытке отпереть всю дверь целиком.
Результаты: разнообразие и рост предложения
Влияние этих реформ отчетливо видно в цифрах. В период с 2015 по 2024 год в Остине было построено примерно 120 000 домов, что означает колоссальный рост общего жилого фонда на 30%.
Что немаловажно, этот рост не ограничивался только элитными высотками. В городе наблюдалось разнообразие: таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома и частные коттеджи. Такое разнообразие помогает стабилизировать рынок на разных уровнях доходов. Примечательно, что наиболее значительное снижение стоимости аренды произошло в зданиях «класса C» — старом, более доступном жилье. Это опровергает распространенную критику о том, что новое строительство выгодно только богатым; увеличивая общее предложение, новые объекты могут фактически оказывать понижающее давление на стоимость старого, существующего жилья.
Великая дискуссия: политика против рыночных сил
Несмотря на успех Остина, экономисты расходятся во мнениях относительно того, насколько заслуга в этом принадлежит именно городской политике.
Главная проблема экономических исследований — причинно-следственная связь. С 2022 года аренда падает во многих частях США, включая «Солнечный пояс», во многом потому, что там уже шел масштабный бум строительства многоквартирных домов. Это порождает две конкурирующие теории:
- Аргумент в пользу политики: именно специфические реформы Остина создали такую регуляторную среду, которая позволила этому строительному буму произойти эффективнее, чем в других городах.
- Рыночный аргумент: высокие цены на аренду во время пандемии послужили естественным сигналом для застройщиков. Они строили больше, потому что это было выгодно, а последующее падение цен — это просто саморегуляция рынка.
Некоторые скептики, включая исследователей из Федерального резервного банка Сан-Франциско, утверждают, что ограничения предложения (такие как зонирование) могут влиять на цены на жилье не так сильно, как заявляют сторонники YIMBY. Они предполагают, что основным драйвером нового строительства является рыночная реакция на высокие цены.
Уроки для остальной Америки
Рынок жилья в США остается гиперлокальным и глубоко раздробленным. Пока в Остине и частях «Солнечного пояса» ситуация улучшается, другие города борются за выживание:
— Сан-Франциско столкнулся с «потолком недоступности», когда аренда замерла на месте не потому, что предложения достаточно, а потому, что стоимость жизни стала слишком высокой для поддержания дальнейшего роста рынка.
— Мэдисон, штат Висконсин, несмотря на значительное увеличение жилого фонда на 20%, столкнулся с ежегодным ростом аренды на 7%, так как спрос по-прежнему опережает даже их агрессивные усилия по строительству.
Итог: Хотя трудно доказать, что именно законы Остина вызвали падение цен, способность города быстро расширять жилой фонд с помощью разносторонних и комплексных реформ дает убедительный пример (blueprint) для городов, стремящихся победить кризис доступности жилья.
